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东成大厦:小区物业自管心得体会
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{{3}} '''湖湘社小区治理材料之二十''' <center> <font size="5" color=#FF0000;">'''湖南省三湘文明社区促进中心'''<br> '''小区物业自管心得体会''' </font></center> <center><font size="4" color=#000000;"> '''谈 俊'''2017.8.27.</font></center> <br> 有人担心,小区物业自管要有一支廉洁奉公的业委会,否则,跟托给物业公司管理没有两样。可是,我不这样认为。因为,小区自管与外聘物业企业的托管,虽然都是公司化运营,但是,财务管理格局完全不同,托管下的财务完全不公开,自管的财务完全公开、透明,公开透明是最有成效的监督。 <br> 1、自管小区的财务是全公开的阳光下的运作,并不像外聘的物业企业,想财务公开的门都没有,在财务公开透明的状态下,资金流失不是那么容易。 <br> 2、自管小区的制度设计,部门功能设计,特别是财务、采购制度的设计,都是从严谨实用角度出发,只要违反这些制度,在阳光下很容易发现,即使出现失误,纠正也迅速。 <br> 3、物业企业侵占业主大量利益,由于财务不公开,取证相当困难,即使取到证,也仅仅是按经济纠纷处理,因此,物业企业可以放心大胆侵占。根据多个小区的经验,时间跨度越长,取证越困难,特别是停车收费的取证,几乎无法实现;阳光下的自管小区的取证很容易,万一发生经济问题,当事人付出的代价是十分重大的,再不是经济纠纷,而是负刑事责任。 <br> 是不是自管小区就不会发生经济上的漏洞呢?也不完全是,只是发生难,金额小和纠正快。像外聘物业公司那种将小区经济银沟般地,毫无阻挡地直往物业公司口袋里流的现象绝对不会发生。在摸索过程中,因制度缺陷和监管疏忽,在自管摸索过程中也有在所难免,但是,众目睽睽阳光下,发生贪腐谈何容易。有人说喽,"小漏洞也不允许;千里之堤溃于蚁穴;漏掉1万就等于漏掉100万"等等。我认为没有那么危言耸听,改革创新力求不走弯路和少走弯路才是科学,缩手缩脚的保守主义,前进不了几歩甚至倒退,这是对利用业余时间和业余水平,在摸索过程中的业委会苛刻要求,是对积极性和创造性的梱索,不切合实际的"假、大、空""高"标准"高"要求,看起来"高、大、上"其本质是消极东西。我们想一想,干业委会本来是公益行为,出于公义和热心,不计报酬为大家做事,如果在指责、怀疑氛围里,再扣上几顶大帽子,有几个能挺的住的? 谁还愿意站出来做事? 小区自管完全靠广大业主的参与,参与度越高越阳光,失误就越小,漏洞就越细。就拿咱们小区举例:真正对小区关心和积极参与小区事务的业主,往往不会嘴巴上说三道四,而是用行动替代嘴巴,而那种从不为小区出点力,反而享受了自管带来果实的个别业主,平时站在旁边看戏,说起话来一点不吃力,看起来是为小区好,实质上是种极端自私的表现。 <br> 昨天晚上,我下某个小区做指导帮助业委会的工作,这位年轻的业委会主任,为了小区众业主的合法利益,"不小心掉进维权旋涡",后来当了业委会主任,也换了物业公司。物业公司换来换去八九不离十,本质上为逐利而来,必然与代表广大业主利益的业委会有着天然的矛盾,达不到目的就会到处搧风点火,甚至挑起业主与业委会的矛盾,这是预料之中的事,如果是业伪会呢? 只要被物业公司和谐,吃亏的是广大业主,得利的是物业公司和他的帮手业伪会。后来我劝他们自管,他们说寒心了,干完这届做个交待再不干了。是谁使他们寒心? 结果是谁痛苦是谁高兴? 最终灾难落在谁的头上? 所以,信任、善待和尊重为业主争取合法利益,站在业主合法利益立场上的业委会,是我们毎一位业主的责任和义务,这是对小区集体负责和对自己负责,这种来之众业主的信任、善待与尊重,是业委会力量的坚实基础和力量的源泉。这样的业委会,虽然也有在工作方面显露诸多不足,甚至也有发生错误的情况,但是,小区有这么一个坚持业主合法立场,不受利诱的业委会,实在是珍贵的。这对于生活在业伪会小区的业主,应该感触最深。 <br> 我把自管与托管做个比较,自管前,小区的经济全部被外聘的物业公司呑尽,而自管小区无一例外都有着丰盛的积余,这种优势难道真的看不见摸不着? 即使其中有经济漏洞,退一歩想,即使也有被侵占的现象存在(实际上可能性极小),这种损失与自管前被外聘的物业公司完全的侵呑,真可谓小巫见大巫,其优势无法抹杀! 再形象化比喻一下,如果把自管中的失误造成的漏洞或损失,与被外聘物业公司的全然侵呑相比,最多也就是在牛屁股上偷偷割了一块肉,与杀掉整头牛之比,注意哎,绝对不会发生像物业公司那样公开半公开呑食哎,而交给物业公司托管呢?他要把整头牛一口口吃掉,而且吃相难看。把小区的维修基金掏空,把属于业主的公共收益呑勒,小区的经济一旦被偷完抢尽时,是不是等于偷吃了整头牛?你能够找到一家物业公司,哪怕有一家不是屠牛夫的?你能说出有哪一个自管小区不是年年有积余的? 试问,众多的小区有哪一个小区不被物业公司侵占? 面对这种普遍存在的严重问题,有几个站出来为大家维权的? 这样的比喻仅横向的宏观比喻,并不是纵容漏洞和失误。要客观面对漏洞,针对出现的漏洞要加以区分,凡事有个完善的过程,那种不分青红皀白,因噎废食的态度绝不可取。所以,我大力提倡业主广泛参与到小区集体事务中来。 <br> 笔者从来不放过任何机会,参观学习各个自管小区经验,虽然长沙已经有7个自管小区,但是,规模小,起步晚,不像沿海发达省份,自管小区规模大起步早,因此,有去外省的机会,应该抽时间参观考察学习这些自管小区的经验。我参观过许多自管小区,也组织业委会成员集体南下考察学习,毎个自管小区都有不同的特色,都有我们学习借鉴的方面,共同的方面是制度上阳光公开,一个个都是年年有余的大小财东,这就是以铁的事实见证给世人看。自管小区守住公共收益和维修基金是百分百肯定的,物业从业人员格外用心,整个小区充滿活力是不用说的,因为,自管小区对待物业从业人员的善待,在物业企业几乎无一例外做不到,显示了自管小区的硬软实力优势和她的生命力。自管为小区广大业主争取了利益,这是托管给外面的物业企业管理根本办不到的。小区有了充足的经济就有了生命,有了生命力,其他都会应运而生好事连连。我相信,小区物业自管是挡也挡不住的历史潮流和方向,特别像东成大厦这类的老旧小区,如果不即时选择自管,好比是蒙着眼睛跳山崖,这就是有着一群人,在身体力行极力鼓励小区自管的理由所在。 <br> 我常说:物业公司一双贼眼,专盯着属于全体业主的维修基金和公共收益,这还不够,还要千方百计乱涨物业费和巧取名目乱收费。举例长沙东成大厦,当年托管给湖南东盛物业公司,不仅维修基金用光了,而且公共收益完数呑灭,擅自涨物业费,巧取名目乱收费,不顾小区安全和安宁。东盛物业公司为了方便多收物业费的原故,允许在东成大厦这栋商住两用的筒子楼里,开歺馆、开歌厅茶厅棋牌室、开旅馆五花八门应有尽有,弄的整栋大楼污烟瘴气,乱象丛生,严重影响着大楼的安宁,影响设备设施,影响着大楼的品质,还有那5家卖保健品的,也很讨嫌,把那些老头老太太扎堆骗进来挤电梯,发生安全事故也说不准。长期在楼内生活和办公的人,都尝到过东盛物业公司管理大楼期间的苦果。2013年我曾经把房子挂在网上,6500没人问一声,若不是果断自管,咱们大家就不因缴了物业费而高枕无忧,得AA制掏钱搞维修和更新设备了,特别是买东成二手房,计划用于出租收租金的业主,这点租金恐怕也只够AA揍份子打水漂了。现在自管年年有积余,大家的后顾之忧沒有了,结余的钱安装了130只监控摄像头,更换了中央空调和供热锅炉,接下来就是一起管理好这座楼,改善大楼的硬软件环境,这要靠众业主人人有责的自我革命。千万不要把自己的房子租给扰民的单位和个人,不要担心租不出去,当年有48+10套房子空着,现在仅剩下十多套,我们还增加了物业人员帮助业主免费中介备民服务。保守这栋楼靠大家,单单有认真履职的业委会远远不够,要靠全体业主共同努力。可是,遇到不自觉的终究是麻烦,谁愿意得罪人? 当个和事佬该多好?履职的业委会原则性是必须的,因此,咱们业主的个人素质要提高,要顾及相邻关系,因着整体素质高的东成业主,必然发出正能量,一定带来良好的结果,环境好了,邻里关系也好了,互相关心的熟人小区自然而形成了,实行物业自管后的咱们东成大厦可以做这美好的见证。 <br> 传统物业公司包干制,小区托管给外来的物业企业模式,是开发商前期物业强势和业主依赖原因造成的恶果。物业明目昭彰的将物业服务和小区公共收入混为己有,却似“裸官”般竭泽而渔,破坏小区物质人文。小区物业自管,确确在突破“裸官”治理死结,业主身份成为杜绝更大腐败的重要依据。依据民主方式为原则,设定小区相关管理机制,建设业委会、监管组、物业管理班子,在全员监督阳光下,层次化条理化进行。构建支撑、监督、服务体系,执行、监督、服务落地。尤其是保安团队,将不再是物业企业豢养用来逼迫业主的工具,从而彻底解决了养虎为患的局面。 <br> 营造公开透明并不是飘亮的口号,而是要落地生根,怎么才能做到真正落地生根? 没有别的,只有一条路,广泛的民主积极参与,只有大家积极参与并勇于奉献了,监督才有落实,否则,虽然监督机制齐全,没有众业主的关注和介入,这种监督形同虚设,最多也是有限的作用。只有众业主都来关心小区事务,愿意为小区做贡献,将不以人的意志为转移,公开透明自然而然会产生,什么才是阳光下的运作。实践证明,小区业主对小区的关心度越高,小区的公开透明度就越高,阳光不是别的,众业主的广泛关注参与和无私奉献就是阳光,而这一点,往往是在整个小区建设中最难的部分,虽然创新者们在不断地研究探索,但是,克服这一瓶颈,不是一朝一夕能解决的,这是面临着千百年历史文化所决定的,需要几代人甚至几十代人的努力,虽然自管后会有一定程度的改善,但是,从根子上解决是长期浩大的工程。并且这种改善,也仅仅局限在实现自管的小区才有可能实现,如果倒退到托管给外聘的物业公司,业主想关注的门都没有,虽然也有像我们当年挺身而出那种业主,结果呢? 往往遭来的是物业公司的逼迫,腐官的围剿和无情的观众,这是存在的不可忽视的现实。 <br> 许多小区业委会不愿意自管,虽然也知道自管的优势,即使自管,多数是逼上粱山的一种无可奈何的选择。东成大厦就是如此在走头无路的状况下选择了自管。 <br> 既然自管好,众多业委会为什么不愿意干呢? <br> 1、想当然造成的误区: <br> 人们习惯以自己的主观意识对事物做出判断,误以为自管会加重业委会的工作负担,总以为自管是业委会亲自亲唯做物业,我们当初计划进行自管也是如此误读,是在无可奈何情况下,咬着牙齿下了很大的决心才为之,结果一旦实践,才知道很轻闲,在灭失了与老物业公司的磨擦状况下,物业服务团队执行业主委员会决定,而进行专业分工的工作,业委会并不直接介入物业服务和管理,而是由专业团队完成。这种误区,很大程度上阻碍了小区自管的范围再扩大。通过下面《比较表》,我们就能一目了然,自管和托管给物业公司是什么样的架构。你见过有几个物业公司老板整天忙个不停的? 真正忙的是老板手下的项目经理,而自管小区也是普遍采取聘请项目经理管理物业,这样的管理架构,业委会有什么可忙的? [[文件:自管与托管分工架构比较.jpg]] <br> 通过以上架构表不难看出,自管与托管,其他任何都没有变,仅仅是老板变了。 <br> 2、担心内部产生漏洞和腐败。这个问题前面已经分享了,不再敍述。 <br> 3、担心发生风险。自管小区一般是以购买保险规避万一产生的风险,例如:老旧小区购买外墙瓷砖脱落伤人保险;电梯人身保险;从业人员雇主险等。外聘的物业公司,为了多赚钱,反而不买这些保险,除了有可能买员工意外险,其他险种一概不买,因为,小区一旦发生事故,赔偿责任不在物业公司,而在业主,风险全部落在业主头上,反正不归物业公司赔。那种所谓由物业公司赔,是对广大业主的忽悠,我们看《物权法》是怎样规定的: 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。这条法律十分清楚地告知我们,小区公共部位一旦发生事故,产生的损失,由全体业主负责赔,物业企业不担责。只有自管小区通过选择性地购买保险,才能做到最大程度减少业主的风险。 <br> 东成大厦的自管方式,是在参观学习深圳莲花山庄小区以及诸多自管小区的基础上,结合东成大厦的具体情况,在摸索中不断调整,直至走上公司化运行。虽然还有待进一歩完善,但是,管理结构基本固定。虽然自管时间不足两年,众业主已经逐步品尝到因自管带来的实实在在实惠。实践证明:小区实现自主管理是最好的选择,是想回避也回避不了的必然,走这条路是早晚的事。这是饱尝了16年托付给外面的物业公司所遭受炎凉所做的见证,与今天自管后带来的幸福和信心,是一种负责任的高度总结和真诚的壮严衷告。 <br> 实现自管的小区,真是众业主的福气。在拜金主义泛滥的今天,业委会不计个人得失,勇于为大家付出,这是多么的难能可贵? 因此,要珍惜,要爱护,不是用嘴巴子挑剔,而是用充满爱的实际行动为小区作奉献,因为,小区的产业有你的一份,也有大家的一份,众目睽睽之下,能为大家做奉献必然受到尊敬和爱戴,因此,做了奉献并不吃亏,只要你的价值观调整了,你就能领会为什么"奉献并不吃亏"。 <br> 根据初步调查,小区范围小,管理成本比例高,特别是建筑面积3万平方米以下的高层,如果公共收益不是比较丰盛,自管不是太容易的事,而建筑面积较大的小区,管理成本比例低,更容易获得丰盛的经济积余。例如,深圳莲花山庄,由528栋独立别墅和4栋小高层组成,小区占地面积2.5平方公里,物业费收费标准: 小高层1元,别墅1.5元/平方,这种物业费标准,不用说在深圳,就是在内地经济相对落后的长沙,打着灯笼也找不到。尽管这么低的物业费,该小区自管的第一年,实现了积余一百多万元;江苏无锡的春江花园小区,建筑面积55万平方米,3000户,物业费收费标准: 多层0.5元、高层1元,自管8年了,始终保持这么个收费标准,整个小区打扮的像个花园,如此飘亮的老小区,整个长沙包括新小区,没有可比的。尽管如此,还利用积余的钱给每位业主发福利。这就充分说明,并不是自管只能局限于规模小的小区,而是规模大相对更容易。因为,管理方式没有变,还是采用项目经理管理的老套路,只是由过去的物业公司老板,换成了全体业主是老板,更因为老板变了,业主真正成了小区的主人,因此,人性化管理自然而然生成。 <br> 笔者深入了解物业管理概念,经过半年左右的实践,完全有能力胜任项目经理的工作。这就说明,物业管理的好坏,关键在于项目经理的服务意识和工作责任心,技术含量其次。 <br> 以上一点心得,来自于笔者所在的长沙东成大厦自管实践和学习,并总结多个自管小区的经验和积累,希望能给后来实行自管和正在准备自管的朋友们带来有益的帮助。 <br> 东成大厦自管经验,以及各类自管信息资源,不仅仅属于我们自己,也属于全社会,因为,她有很大一部份来自于其他自管小区的经验积累。因此,有需要的小区尽管来索取,我们将毫无保留全然奉上。 [[东成大厦小区自管经验汇编|返回目录]]
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