东成大厦:小区物业自管心得体会
湖湘社小区治理材料之二十
湖南省三湘文明社区促进中心
小区物业自管心得体会
有人担心，小区物业自管要有一支廉洁奉公的业委会，否则，跟托给物业公司管理没有两样。可是，我不这样认为。因为，小区自管与外聘物业企业的托管，虽然都是公司化运营，但是，财务管理格局完全不同，托管下的财务完全不公开，自管的财务完全公开、透明，公开透明是最有成效的监督。
1、自管小区的财务是全公开的阳光下的运作，并不像外聘的物业企业，想财务公开的门都没有，在财务公开透明的状态下，资金流失不是那么容易。
2、自管小区的制度设计，部门功能设计，特别是财务、采购制度的设计，都是从严谨实用角度出发，只要违反这些制度，在阳光下很容易发现，即使出现失误，纠正也迅速。
3、物业企业侵占业主大量利益，由于财务不公开，取证相当困难，即使取到证，也仅仅是按经济纠纷处理，因此，物业企业可以放心大胆侵占。根据多个小区的经验，时间跨度越长，取证越困难，特别是停车收费的取证，几乎无法实现；阳光下的自管小区的取证很容易，万一发生经济问题，当事人付出的代价是十分重大的，再不是经济纠纷，而是负刑事责任。
是不是自管小区就不会发生经济上的漏洞呢?也不完全是，只是发生难，金额小和纠正快。像外聘物业公司那种将小区经济银沟般地，毫无阻挡地直往物业公司口袋里流的现象绝对不会发生。在摸索过程中，因制度缺陷和监管疏忽，在自管摸索过程中也有在所难免，但是，众目睽睽阳光下，发生贪腐谈何容易。有人说喽，"小漏洞也不允许；千里之堤溃于蚁穴；漏掉1万就等于漏掉100万"等等。我认为没有那么危言耸听，改革创新力求不走弯路和少走弯路才是科学，缩手缩脚的保守主义，前进不了几歩甚至倒退，这是对利用业余时间和业余水平，在摸索过程中的业委会苛刻要求，是对积极性和创造性的梱索，不切合实际的"假、大、空""高"标准"高"要求，看起来"高、大、上"其本质是消极东西。我们想一想，干业委会本来是公益行为，出于公义和热心，不计报酬为大家做事，如果在指责、怀疑氛围里，再扣上几顶大帽子，有几个能挺的住的? 谁还愿意站出来做事? 小区自管完全靠广大业主的参与，参与度越高越阳光，失误就越小，漏洞就越细。就拿咱们小区举例:真正对小区关心和积极参与小区事务的业主，往往不会嘴巴上说三道四，而是用行动替代嘴巴，而那种从不为小区出点力，反而享受了自管带来果实的个别业主，平时站在旁边看戏，说起话来一点不吃力，看起来是为小区好，实质上是种极端自私的表现。
昨天晚上，我下某个小区做指导帮助业委会的工作，这位年轻的业委会主任，为了小区众业主的合法利益，"不小心掉进维权旋涡"，后来当了业委会主任，也换了物业公司。物业公司换来换去八九不离十，本质上为逐利而来，必然与代表广大业主利益的业委会有着天然的矛盾，达不到目的就会到处搧风点火，甚至挑起业主与业委会的矛盾，这是预料之中的事，如果是业伪会呢? 只要被物业公司和谐，吃亏的是广大业主，得利的是物业公司和他的帮手业伪会。后来我劝他们自管，他们说寒心了，干完这届做个交待再不干了。是谁使他们寒心? 结果是谁痛苦是谁高兴? 最终灾难落在谁的头上? 所以，信任、善待和尊重为业主争取合法利益，站在业主合法利益立场上的业委会，是我们毎一位业主的责任和义务，这是对小区集体负责和对自己负责，这种来之众业主的信任、善待与尊重，是业委会力量的坚实基础和力量的源泉。这样的业委会，虽然也有在工作方面显露诸多不足，甚至也有发生错误的情况，但是，小区有这么一个坚持业主合法立场，不受利诱的业委会，实在是珍贵的。这对于生活在业伪会小区的业主，应该感触最深。
我把自管与托管做个比较，自管前，小区的经济全部被外聘的物业公司呑尽，而自管小区无一例外都有着丰盛的积余，这种优势难道真的看不见摸不着? 即使其中有经济漏洞，退一歩想，即使也有被侵占的现象存在(实际上可能性极小)，这种损失与自管前被外聘的物业公司完全的侵呑，真可谓小巫见大巫，其优势无法抹杀! 再形象化比喻一下，如果把自管中的失误造成的漏洞或损失，与被外聘物业公司的全然侵呑相比，最多也就是在牛屁股上偷偷割了一块肉，与杀掉整头牛之比，注意哎，绝对不会发生像物业公司那样公开半公开呑食哎，而交给物业公司托管呢？他要把整头牛一口口吃掉，而且吃相难看。把小区的维修基金掏空，把属于业主的公共收益呑勒，小区的经济一旦被偷完抢尽时，是不是等于偷吃了整头牛？你能够找到一家物业公司，哪怕有一家不是屠牛夫的？你能说出有哪一个自管小区不是年年有积余的? 试问，众多的小区有哪一个小区不被物业公司侵占? 面对这种普遍存在的严重问题，有几个站出来为大家维权的? 这样的比喻仅横向的宏观比喻，并不是纵容漏洞和失误。要客观面对漏洞，针对出现的漏洞要加以区分，凡事有个完善的过程，那种不分青红皀白，因噎废食的态度绝不可取。所以，我大力提倡业主广泛参与到小区集体事务中来。
笔者从来不放过任何机会，参观学习各个自管小区经验，虽然长沙已经有7个自管小区，但是，规模小，起步晚，不像沿海发达省份，自管小区规模大起步早，因此，有去外省的机会，应该抽时间参观考察学习这些自管小区的经验。我参观过许多自管小区，也组织业委会成员集体南下考察学习，毎个自管小区都有不同的特色，都有我们学习借鉴的方面，共同的方面是制度上阳光公开，一个个都是年年有余的大小财东，这就是以铁的事实见证给世人看。自管小区守住公共收益和维修基金是百分百肯定的，物业从业人员格外用心，整个小区充滿活力是不用说的，因为，自管小区对待物业从业人员的善待，在物业企业几乎无一例外做不到，显示了自管小区的硬软实力优势和她的生命力。自管为小区广大业主争取了利益，这是托管给外面的物业企业管理根本办不到的。小区有了充足的经济就有了生命，有了生命力，其他都会应运而生好事连连。我相信，小区物业自管是挡也挡不住的历史潮流和方向，特别像东成大厦这类的老旧小区，如果不即时选择自管，好比是蒙着眼睛跳山崖，这就是有着一群人，在身体力行极力鼓励小区自管的理由所在。
我常说:物业公司一双贼眼，专盯着属于全体业主的维修基金和公共收益，这还不够，还要千方百计乱涨物业费和巧取名目乱收费。举例长沙东成大厦，当年托管给湖南东盛物业公司，不仅维修基金用光了，而且公共收益完数呑灭，擅自涨物业费，巧取名目乱收费，不顾小区安全和安宁。东盛物业公司为了方便多收物业费的原故，允许在东成大厦这栋商住两用的筒子楼里，开歺馆、开歌厅茶厅棋牌室、开旅馆五花八门应有尽有，弄的整栋大楼污烟瘴气，乱象丛生，严重影响着大楼的安宁，影响设备设施，影响着大楼的品质，还有那5家卖保健品的，也很讨嫌，把那些老头老太太扎堆骗进来挤电梯，发生安全事故也说不准。长期在楼内生活和办公的人，都尝到过东盛物业公司管理大楼期间的苦果。2013年我曾经把房子挂在网上，6500没人问一声，若不是果断自管，咱们大家就不因缴了物业费而高枕无忧，得AA制掏钱搞维修和更新设备了，特别是买东成二手房，计划用于出租收租金的业主，这点租金恐怕也只够AA揍份子打水漂了。现在自管年年有积余，大家的后顾之忧沒有了，结余的钱安装了130只监控摄像头，更换了中央空调和供热锅炉，接下来就是一起管理好这座楼，改善大楼的硬软件环境，这要靠众业主人人有责的自我革命。千万不要把自己的房子租给扰民的单位和个人，不要担心租不出去，当年有48+10套房子空着，现在仅剩下十多套，我们还增加了物业人员帮助业主免费中介备民服务。保守这栋楼靠大家，单单有认真履职的业委会远远不够，要靠全体业主共同努力。可是，遇到不自觉的终究是麻烦，谁愿意得罪人? 当个和事佬该多好？履职的业委会原则性是必须的，因此，咱们业主的个人素质要提高，要顾及相邻关系，因着整体素质高的东成业主，必然发出正能量，一定带来良好的结果，环境好了，邻里关系也好了，互相关心的熟人小区自然而形成了，实行物业自管后的咱们东成大厦可以做这美好的见证。
传统物业公司包干制，小区托管给外来的物业企业模式，是开发商前期物业强势和业主依赖原因造成的恶果。物业明目昭彰的将物业服务和小区公共收入混为己有，却似“裸官”般竭泽而渔，破坏小区物质人文。小区物业自管，确确在突破“裸官”治理死结，业主身份成为杜绝更大腐败的重要依据。依据民主方式为原则，设定小区相关管理机制，建设业委会、监管组、物业管理班子，在全员监督阳光下，层次化条理化进行。构建支撑、监督、服务体系，执行、监督、服务落地。尤其是保安团队，将不再是物业企业豢养用来逼迫业主的工具，从而彻底解决了养虎为患的局面。
营造公开透明并不是飘亮的口号，而是要落地生根，怎么才能做到真正落地生根? 没有别的，只有一条路，广泛的民主积极参与，只有大家积极参与并勇于奉献了，监督才有落实，否则，虽然监督机制齐全，没有众业主的关注和介入，这种监督形同虚设，最多也是有限的作用。只有众业主都来关心小区事务，愿意为小区做贡献，将不以人的意志为转移，公开透明自然而然会产生，什么才是阳光下的运作。实践证明，小区业主对小区的关心度越高，小区的公开透明度就越高，阳光不是别的，众业主的广泛关注参与和无私奉献就是阳光，而这一点，往往是在整个小区建设中最难的部分，虽然创新者们在不断地研究探索，但是，克服这一瓶颈，不是一朝一夕能解决的，这是面临着千百年历史文化所决定的，需要几代人甚至几十代人的努力，虽然自管后会有一定程度的改善，但是，从根子上解决是长期浩大的工程。并且这种改善，也仅仅局限在实现自管的小区才有可能实现，如果倒退到托管给外聘的物业公司，业主想关注的门都没有，虽然也有像我们当年挺身而出那种业主，结果呢? 往往遭来的是物业公司的逼迫，腐官的围剿和无情的观众，这是存在的不可忽视的现实。
许多小区业委会不愿意自管，虽然也知道自管的优势，即使自管，多数是逼上粱山的一种无可奈何的选择。东成大厦就是如此在走头无路的状况下选择了自管。
既然自管好，众多业委会为什么不愿意干呢?
1、想当然造成的误区:
人们习惯以自己的主观意识对事物做出判断，误以为自管会加重业委会的工作负担，总以为自管是业委会亲自亲唯做物业，我们当初计划进行自管也是如此误读，是在无可奈何情况下，咬着牙齿下了很大的决心才为之，结果一旦实践，才知道很轻闲，在灭失了与老物业公司的磨擦状况下，物业服务团队执行业主委员会决定，而进行专业分工的工作，业委会并不直接介入物业服务和管理，而是由专业团队完成。这种误区，很大程度上阻碍了小区自管的范围再扩大。通过下面《比较表》，我们就能一目了然，自管和托管给物业公司是什么样的架构。你见过有几个物业公司老板整天忙个不停的? 真正忙的是老板手下的项目经理，而自管小区也是普遍采取聘请项目经理管理物业，这样的管理架构，业委会有什么可忙的?
通过以上架构表不难看出，自管与托管，其他任何都没有变，仅仅是老板变了。
2、担心内部产生漏洞和腐败。这个问题前面已经分享了，不再敍述。
3、担心发生风险。自管小区一般是以购买保险规避万一产生的风险，例如:老旧小区购买外墙瓷砖脱落伤人保险；电梯人身保险；从业人员雇主险等。外聘的物业公司，为了多赚钱，反而不买这些保险，除了有可能买员工意外险，其他险种一概不买，因为，小区一旦发生事故，赔偿责任不在物业公司，而在业主，风险全部落在业主头上，反正不归物业公司赔。那种所谓由物业公司赔，是对广大业主的忽悠，我们看《物权法》是怎样规定的: 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。这条法律十分清楚地告知我们，小区公共部位一旦发生事故，产生的损失，由全体业主负责赔，物业企业不担责。只有自管小区通过选择性地购买保险，才能做到最大程度减少业主的风险。
东成大厦的自管方式，是在参观学习深圳莲花山庄小区以及诸多自管小区的基础上，结合东成大厦的具体情况，在摸索中不断调整，直至走上公司化运行。虽然还有待进一歩完善，但是，管理结构基本固定。虽然自管时间不足两年，众业主已经逐步品尝到因自管带来的实实在在实惠。实践证明:小区实现自主管理是最好的选择，是想回避也回避不了的必然，走这条路是早晚的事。这是饱尝了16年托付给外面的物业公司所遭受炎凉所做的见证，与今天自管后带来的幸福和信心，是一种负责任的高度总结和真诚的壮严衷告。
实现自管的小区，真是众业主的福气。在拜金主义泛滥的今天，业委会不计个人得失，勇于为大家付出，这是多么的难能可贵? 因此，要珍惜，要爱护，不是用嘴巴子挑剔，而是用充满爱的实际行动为小区作奉献，因为，小区的产业有你的一份，也有大家的一份，众目睽睽之下，能为大家做奉献必然受到尊敬和爱戴，因此，做了奉献并不吃亏，只要你的价值观调整了，你就能领会为什么"奉献并不吃亏"。
根据初步调查，小区范围小，管理成本比例高，特别是建筑面积3万平方米以下的高层，如果公共收益不是比较丰盛，自管不是太容易的事，而建筑面积较大的小区，管理成本比例低，更容易获得丰盛的经济积余。例如，深圳莲花山庄，由528栋独立别墅和4栋小高层组成，小区占地面积2.5平方公里，物业费收费标准: 小高层1元，别墅1.5元/平方，这种物业费标准，不用说在深圳，就是在内地经济相对落后的长沙，打着灯笼也找不到。尽管这么低的物业费，该小区自管的第一年，实现了积余一百多万元；江苏无锡的春江花园小区，建筑面积55万平方米，3000户，物业费收费标准: 多层0.5元、高层1元，自管8年了，始终保持这么个收费标准，整个小区打扮的像个花园，如此飘亮的老小区，整个长沙包括新小区，没有可比的。尽管如此，还利用积余的钱给每位业主发福利。这就充分说明，并不是自管只能局限于规模小的小区，而是规模大相对更容易。因为，管理方式没有变，还是采用项目经理管理的老套路，只是由过去的物业公司老板，换成了全体业主是老板，更因为老板变了，业主真正成了小区的主人，因此，人性化管理自然而然生成。
笔者深入了解物业管理概念，经过半年左右的实践，完全有能力胜任项目经理的工作。这就说明，物业管理的好坏，关键在于项目经理的服务意识和工作责任心，技术含量其次。
以上一点心得，来自于笔者所在的长沙东成大厦自管实践和学习，并总结多个自管小区的经验和积累，希望能给后来实行自管和正在准备自管的朋友们带来有益的帮助。
东成大厦自管经验，以及各类自管信息资源，不仅仅属于我们自己，也属于全社会，因为，她有很大一部份来自于其他自管小区的经验积累。因此，有需要的小区尽管来索取，我们将毫无保留全然奉上。
