当购房者欠35万亿，房企欠12万亿，楼市的钱被谁给赚走了？
2021-07-09 16:29
我国楼市近些年来疯狂上涨，对于大多数人来说一生赚的积蓄都投进房产，那么房地产公司肯定赚得盆满钵满，确实在房地产也有很多大赚的富豪们。
中国的富豪历年排行榜，在马云和马化腾两位互联网行业的大佬出现之前，中国首富位置曾多次被房地产行业的大佬占据，例如李嘉诚、王健林、许家印以及杨惠妍等。可是真正的房地产商们真的有表面看起来的风光？
我国商品房于1989年成立开始发展，从此以后，我国的房价就一直在不断地上涨，几乎没有跌过的记录，到如今房地产的价格已经翻涨好几倍，甚至好几十倍的也不在少数。
拿北京来举例，1989年北京三环的房价为每平方米1600元，就相当于，在1989年的北京买一套80平方的房子只要十几万，再看看现如今的北京，最贵的西城区的房价为每平方米115000元，就连最便宜的丰台区也要每平方米36458元，直接在1989年的房价基础上翻了几十倍。
一、买房人负债累累 根据调查，因为房贷的缘故，90后苦不堪言，这批群众的人均负债已经达到了13万左右的巨额程度。除了这批人以外，根据我国银行的数据显示，我国现如今的房地产贷款余额，也达到了一个惊人的高度——48.83万亿元。
这可以说是一个令人细思极恐的数据，相当于买房子的人大有人在，可是这些人背后背负着的是巨额贷款的巨大压力。可是这些巨大的数额真的进了卖房子的人手中吗？
二、卖房人同样苦不堪言
在南都大数据研究院调研的房企负债情况统计中显示，我国在一年内到期有息负债超过2.5万亿的房企就有76家，在整个有息负债总额中占比达到百分之35，如果说按照百分之7的平均融资成本来算的话，他们每年要还得利息将超过1700亿元。
在这些负债的房企中，一年内到期有息负债的企业有四家，且都是在房企中起，到带头作用的领头羊。其中恒大的负债高达3957亿元，融创的负债紧随其后高达1406亿元，绿地与碧桂园也不甘落后，分别为1214亿元和1058亿元的有息负债额。
除了这四家领头羊以外，万科、华夏、富力、泰禾、招商和保利，这六家的有息负债额也达到了500亿到1000亿元。根据以上数据调查，我国几十年来房价不断攀升，不仅房奴负债累累，就连收到房奴钱的房企也债台高垒。这不禁让人疑惑，楼市的钱都去哪里了。
三、楼市的钱究竟去哪儿了？
近几十年来，相对于房地产从2000左右涨到近万元的涨幅，人均可支配收入的涨幅显得低得多，最新的月均人收入不过2600元。单单靠自己的收入，想要买100平米以上的房子困难程度是不言而喻的。
在央行对城镇家庭的住房报告中提到，在我国有两套住房的家庭在所有的家庭中占比百分之三十一，三套以上的占比达到百分之十点五，在所有的城镇家庭中住房拥有率超过百分之九十。
这样的数据明显地印证着，在我国，有将近一半以上的家庭都有囤房或者炒房的倾向与价值观念。除了以上的占比之外，城镇人均住房为四十平米的数据，也证明了我国住房总量过剩的事实。
这样的价值倾向导致了人们的风险承受能力大大降低，不敢生病、不敢消费、不敢辞职，日常开销都要一省再省。从买房者、买房者与政府三方交织的关系来看，买房者与银行的债务关系最简单，就涉及到双方，没有其他人，很容易理解。
而房企就不一样，除了与银行的贷款关系之外，房企还涉及到与股东的分红利润关系，与员工的劳动报酬支付，与政府的税收缴纳等等，通过开发房地产所赚的钱，支付了以上之后，剩余的才是房企的自有资产。
面对众多房地产企业中激烈的竞争，一个房地产企业想要在市场中占据有利的地位，就必须要想尽一切办法地扩大自己的市场份额。
房地产企业需要市场扩张，但是在这么多支出的背后，剩余的流动资金就没有那么多了，于是大部分房地产企业就会采取将自己的自有资产作为抵押，向银行申请贷款的方式，来解决公司的资金不足问题。
再深一个层面来讲，在房地产企业向银行贷款的第一波资金还没有回笼到自己的手中时，下一轮的市场扩张又开始了，为了跟上市场的步伐，不被淘汰，房地产企业不得不再次向银行寻求帮助，导致负债再一次增加。
但是我国这些年房地产企业膨胀式发展，建的房子一直比卖出去得多，还出现了很多烂尾楼的情况，房子的出售率远远地低于建房率，根据最新的数据显示，我国一线城市住宅的空置率已经达到了20%，所以现今中国的房地产市场总体来说已经是供大于求。
这样的情况就导致房地产企业的房产流动得比较缓慢，更何况资金的流通，于是债务开始一点点累计起来，差银行的贷款越来越多。
买房人和房企都需要向银行借款，那么银行支出这么多，还会有收益吗？在银行的业务系统里，每放出一笔贷款，就必须有相应的抵押，买房人用自己的工资卡或者其他资产进行抵押，房企也可用自己的在建项目进行抵押，一旦银行收不回来钱，便可以将这些资产变卖。
银行手中握住的不仅仅是一大笔财富，与买房者与房企的交易对于银行来说，并不是一门亏本的生意，银行所要做的就是等贷款人还来本金与利息，或者等着将手中的资产变现。房企是这些年来国家也在扶持的产业，所以当房企自身不足以向银行贷出款来的时候，政府就会出面来完成这笔交易。
四、总结
在房企资不抵债后，政府能从拍卖土地与房产中获得税收资金与土地出让金，但是对于政府本身大笔的支出，收回这点可能刚好够本，或者资不抵债，更何况政府还有更多需要花钱的地方。所以说在我国的楼市中，获利最多的还是与房地产债权债务息息相关的群体，尤其是银行。
