东成大厦:炒掉物业 东成开启自我管理模式
湖湘社小区治理材料之十五
炒掉物业 东成开启自我管理模式
长沙晚报记者 周斌
4月7日，长沙市住建委“企业失信行为曝光台”，曝光了行业内8家失信企业，其中有一家物业管理公司，即是东成大厦原来的物业公司，其被曝光主要行为是“拒不对大厦业主委员会移交资料及维修资金”。看到这则信息，东成大厦业主委员会几位负责人特别兴奋，相信有主管部门撑腰，大厦的资料及剩余维修资金不日将可回到业主手中，而他们刚刚开始的自我管理模式正需要这些东西。
麻纱爆发，炒了15年的老物业
30层的东成大厦，在1999年刚交付使用的时候，曾经是芙蓉路上一栋颇有名气的楼盘。“由于长期物业服务不到位，十多年就变得破烂不堪。”东成大厦第四任业主委员会主任谈俊昨日告诉记者，他们的集体权维权可以追溯到2014年6月，当时大厦14楼到30楼，一共187套房，竟然有48套空置租不出去。加之经过多年运转，大厦自来水设施陈旧，引发经常爆裂，多台电梯险情不断，消防系统、监控设备需更新，外墙石材多处脱落，内部杂乱无章。处理这些需要大笔资金，可业主们发现，15年来，230万元维修基金被物业公司用得所剩无几……“若不立即启动集体维权，很快将陷入更加危险境地。”
在几位热心业主组织下，东成大厦业主开会重新选举新的业委会。“大厦127名业主，到会的有117名。”当时担任筹委会副主任的夏建华回忆说，有的业主甚至坐飞机从外地回来参加大会。重新选出的业主委员会，与物业公司进行多场官司后，终于在2016年3月，结束了与原物业公司15年的关系。
自组公司，开启业主管理新模式
炒了原来物业，东成业委会从社会上聘请了另一家物业公司，与之签订了为期一年的合同。在这个过程中，媒体关于江苏、深圳等地多个小区业主自己组建物业公司，对小区自己管理的模式引起谈俊等业委会负责人关注。经过商量后，业委会几位负责人专程赶往深圳莲花山庄等小区，上门学习对方自我管理的经验。
“看过人家的自我管理模式后，我们对在东成大厦搞自我管理很有信心。”谈俊告诉记者，他们回到长沙后，马上开始自我管理的准备工作。首先从业主中，征集4位自愿当发起人的代表，到长沙工商部门注册成立“好邻居物业管理有限公司”，从社会上选聘有丰富物业管理经验的人员担任主管，开始摸索自我管理方法。2017年起，小区开始由业主委员会全面接手。目前运行如何？拿以前困扰大厦业主的经常被窃事件来说，“今年以来小偷都不敢光顾了。”一位业主笑着告诉记者，因为新业委会年初投资10多万元，在整个大厦安装了120多个摄像头；由于环境改善，大厦房子空置数量也迅速降下来。
解脱困境，实践中不断完善服务
“小区业主维权意识强，总的户数不多，有愿意出面召集大家的热心人，从社区到街道和区主管部门给予支持。”在总结成功的经验时，业委会副主任蒋士军分析说，整个过程，他们依靠当地社区和街道及时向主管部门汇报，坚持依法依规进行，使得许多问题迎刃而解。
“物业管理是否能令业主满意，受到多方因素的制约。”长沙市住建委物管处负责人接受记者采访时表示，这些因素包括开发商、业委会、物业公司、业主综合素质等，关键是要找到一种适合自己小区管理的模式。如有的高档小区，业主愿意承担较高的物业费，对物业管理的要求也就高些。其实，目前长沙小区物业管理模式呈现多元化局面，长沙市去年发布的《关于全面推进物业管理工作的实施意见》中，第五项“培育业主自我管理能力”一项中，明确“试点业主委员会采用酬金制购买‘菜单式’物业服务”。而类似东成大厦这种自我管理模式，在长沙恒达花园、金色比华利等均有践行，有的成功，也有的遭遇到各种困境，这需要在探索中不断完善。
长沙晚报
