东成大厦:小区物业自管应该做哪些预备
小区治理材料之七
小区物业自管应该做哪些预备
谈 俊2016.10.01.
一、写在前面
小区物业自管是解决小区困惑，恢复小区造血系统，广大业主公共权益得到可靠保障，创建温馨和谐，提升业主生活指数，免除后顾之忧，减少业主委员会运行成本，维系小区长期平稳运行的科学举措。
咱们东成大厦业主委员会南下学习考察了深圳莲花山庄、阳光花园、保安山庄自管经验后，相继又参观了江苏大丰浦江名苑、无锡春江花园，完善了各项规章制度，责任到人，阳光运行，虽然失误难免，但是，在制度与职责分明环境下，腐败失去土壤而不可能产生的可能。由于与老物业的磨擦消失，分工明确，责任到人，因此，委员们的工作量不仅不增加反而减少并更加轻省。我们的分享供大家参考。
需要重申的是: 小区自管的财务公开是自管基础，并且采取正规的公司化运营方式。
二、准备工作
1、业委会委员统一思想；
2、走出去学习取经；
3、宣传发动，包括宣传《中华人民共和国物权法》第八十一条有关自行管理的规定；
4、召开业主大会投票: (1)续聘/解聘老物业(如果是前期物业，该程序不需要)、(2)本小区物业自管、(3)成立自管家园物业公司；
5、物色项目经理、财会、出纳、收费人员候选人；
6、布置项目经理根据小区具体情况，组织物业从业人员，组织外包项目清单与联系，制订小区管理计划；
7、摸底:(1)老物业与广告公司合同、(2)外包合同、(3)房屋出租合同、停车合同等；
三、启动组建物业公司
1、发布公告:工商注册代持股东侯选人业主报名工作(委员、监委不参与报名)；从候选人中推选出4--5名股东和1名法人(备注法律文书，主要内容:股东不参加公司工作，不享受利润分成，不承担公司风险等)；
2、(1)工商注册(我们请工商注册公司代办，(包括到领发票为止，代办费1000元)；(2)与业主委员会签订物业服务合同；(3)公司注册后，会同营业执照、物业服务合同，到区城乡建设局物管科备案
3、制定公司规章制度；确定业主委员会物业工作部主任人选(专职发工资)、确定工作人员到岗时间表；
4、预备二个月的应急资金，我们小区业主筹集了20万元(主要用于代交老物业公司拖欠的水电费、添置办公用品、支付人员工资)。
四、人员分工
1、业委会正、副主任对业主委员会物业工作部主任和项目经理提交的人员安排、资金安排、采购计划、批准报销凭、月报表、年报表进行审核；
2、业委会工作部主任负责领导监督公司财务、项目经理履行职责、采购、入库、领料、使用；对采购、报销、使用资金初审，公司与业委会衔接工作等；
3、项目经理负责物业服务班子的组建、信息收集、全面负责物业服务和管理工作、编制计划、对各类凭证确认；
4、财务人员、收费员按财务制度、收费制度办事，直接受业主委员会领导，受物业管理部主任具体领导，对业主大会负责。
